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「不動産投資」 一覧

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物件の満室状態が続く

2019/10/20   -不動産投資

シノケンで購入した物件、サブリース契約なのでぶっちゃけ誰も入居していなくても収支影響はないのですが、 それでも空室がないのか気になります。 しかし、物件購入以来ずっと満室が続いています。 デザイナーズなのでだったり、物件の立地がいいので退去が発生していないのだろうと勝手に思っています。 このままずっと入居が続いてほしいです。 サブリースなら関係ないじゃないかと思われるかもしれませんが、5年後にサブリースの契約金額交渉 ...

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電話営業してきた不動産屋を分析(グラデーションマネジメント)

2019/10/20   -不動産投資

頼んでもいないのに不動産投資物件の営業で電話をしてきた企業を少し調べてみました。 結果として電話でなくてよかったなと思っています。(あくまで個人の見解) 今回調べたのは、株式会社グラデーションマネジメント(03-3401-2231) どのような記載があったかというと。。。 「家賃収入が10万円で、ローン返済が11万円。月1万円の出費で3000万円の資産形成ができます!」 これを鵜呑みにする人がどれくらいいるのかわかり ...

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ロフトがあるのはありがたい

2019/10/19   -不動産投資

賃貸物件でロフトがあるのはありがたいです。 収納スペースにするか生活スペースにするかは人によりますが部屋面積が実質広くできるメリットが大きいです。 ロフト物件をより差別化するためには大きく3つあると思っています。 ロフトの天井がある程度高い シーリングファンがある ロフトがはしごではなく階段 まず、ロフトがあると言っても、人がかがまないと入れない高さでは利便性は軽減されてしまいます。 人が立って入れる高さがあると理想 ...

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デザイナーズ物件にすべきか?!

2019/10/19   -不動産投資

私がシノケンで購入した物件はデザイナーズ物件です。 デザイナーズの定義は何なんだって話ですが、ざっくりと普通の部屋と違うんだったらもうデザイナーズです笑 デザイナーズ物件にするメリットとしては、他の物件とおしゃれさで差別化できること、家賃を多少高めに設定できること、多少築年数が経ってもおしゃれさでカバーできることがありあります。 一方で、建設費用がかかる,修繕時に少しコストがかかることは挙げられます。 デザイナーズに ...

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駐輪場こそ必須!

2019/10/16   -不動産投資

  駐車場が必要かという内容を記載しましたが、駐輪場はほぼ必須だと思います。 近くに買い物に行ったりするときに使いますし、電車を使うほどではないちょっとした距離でも役に立ちます。 自転車を使わない人もいるかも知れませんが、使う人のほうが多いハズ。 そして駐輪場を設置する際に大事なのは、雨よけがあるかどうかだと思います。 自転車が雨に濡れると、チェーンが錆びたりしてしまいますし、雨上がりに自転車をタオルで拭く ...

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物件に駐車場は必要か?

2019/10/16   -不動産投資

不動産物件に駐車場は必要? 物件に駐車場は必要なのか? これはケースバイケースです。 必要なケース まず、駅まで徒歩15分以上の物件。 駅までが遠いと交通手段がかなり制限されてしまいます。そうなるとやはり車は必要になります。 次にファミリー世帯物件。 複数人で移動するのに毎回電車よりも、車の方が便利です。 不要なケース 駅から徒歩10分以内の単身世帯物件。 駅から近ければ、基本的に電車が使えます。(それが1時間に1本 ...

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区分マンション販売会社から営業電話が!

2019/10/14   -不動産投資

区分マンション販売会社から営業の電話がかかってきました。 電話番号を教えて記憶はないので、どこからかリストを入手したんでしょうね。 暇だったので出ることに。 営業「〇〇株式会社です。不動産投資に興味がある方にご案内をしています。」 私「どこから電話番号を入手したんですか?」 営業「弊社の説明会で記載を頂いているはずですが?」 (そんな物を書いた記憶はないですが、まあここを攻めても面白くないと思い) 私「そうでしたか。 ...

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単身世帯とファミリー世帯どちらを狙うべき?

2019/10/13   -不動産投資

不動産投資で顧客ターゲティングには、 単身世帯を狙うべきか、ファミリー世帯を狙うべきかという大きく2つがあります。 基本的にファミリー世帯のほうが長くいてくれます。 ただし、ファミリー世帯だと小さい子供がいることが基本で、悪意なく退去時に傷などがある場合も。(もちろん修繕費は一部払ってもらえますが) さらに、ニーズが多いわけではないので、一度退去してしまうと次の入居までに時間がかかる可能性があります。 一方の単身世帯 ...

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区分ワンルームマンションのキャッシュフローを分析

2019/10/13   -不動産投資

最近多い区分ワンルームマンション販売。 私も先日、教えてもいないのに会社のスマホに電話が来ました。 もちろんお断りしました。 区分はやめたほうがいいという声が多いですが、なぜなのかわからない人も多いかと思います。 しかし、キャッシュフローを考えるとやめたほうがいいことはわかります。 今回、実際に販売されていた物件を例にキャッシュフロー計算をしましたので、 「節税対策!保険の代わりに!」と言っているのがばかばかしくなる ...

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所有物件の事業計画

2019/10/13   -不動産投資

9月に新築物件を購入したわけですが、何も考えずに買ったわけではなく、しっかり事業計画を作成しました。 具体的に言うと、 収入側は、周りの物件の家賃を調べたうえで、家賃金額の設定、今後の家賃下落率の設定 支出側は物件管理費、ローン返済、税金、修繕費など。 これらを基に事業計画を作成しました。 そして事業計画を作成する際に思ったのは、「表面利回りって大事」です。 私の物件は事業計画上、累計キャッシュフローでマイナスになる ...

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