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「不動産投資」 一覧

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単身世帯とファミリー世帯どちらを狙うべき?

2019/10/13   -不動産投資

不動産投資で顧客ターゲティングには、 単身世帯を狙うべきか、ファミリー世帯を狙うべきかという大きく2つがあります。 基本的にファミリー世帯のほうが長くいてくれます。 ただし、ファミリー世帯だと小さい子供がいることが基本で、悪意なく退去時に傷などがある場合も。(もちろん修繕費は一部払ってもらえますが) さらに、ニーズが多いわけではないので、一度退去してしまうと次の入居までに時間がかかる可能性があります。 一方の単身世帯 ...

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区分ワンルームマンションのキャッシュフローを分析

2019/10/13   -不動産投資

最近多い区分ワンルームマンション販売。 私も先日、教えてもいないのに会社のスマホに電話が来ました。 もちろんお断りしました。 区分はやめたほうがいいという声が多いですが、なぜなのかわからない人も多いかと思います。 しかし、キャッシュフローを考えるとやめたほうがいいことはわかります。 今回、実際に販売されていた物件を例にキャッシュフロー計算をしましたので、 「節税対策!保険の代わりに!」と言っているのがばかばかしくなる ...

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所有物件の事業計画

2019/10/13   -不動産投資

9月に新築物件を購入したわけですが、何も考えずに買ったわけではなく、しっかり事業計画を作成しました。 具体的に言うと、 収入側は、周りの物件の家賃を調べたうえで、家賃金額の設定、今後の家賃下落率の設定 支出側は物件管理費、ローン返済、税金、修繕費など。 これらを基に事業計画を作成しました。 そして事業計画を作成する際に思ったのは、「表面利回りって大事」です。 私の物件は事業計画上、累計キャッシュフローでマイナスになる ...

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台風19号の影響は・・・

2019/10/13   -不動産投資

2019年10月、台風19号が東日本を縦断しました。 いくつかの川が氾濫したり、深刻な被害を受けた地域もあるようです。 私の物件に影響があったのか、、、 見に行ってきましたが結論影響はありませんでした。 少し離れたアパートは玄関が浸水していたりと被害を受けているようでしたが、 私の物件は川からは離れていますし、海抜も高いし、山やがけが近くにあるわけでもなかったので問題ないとは思っていましたが、実際に目にして一安心。 ...

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賃貸支払いをクレジットカード支払いにできないのか?

2019/10/12   -不動産投資

公共料金は銀行引き落としもあればクレジットカード払いもあります。 基本的にクレジットカード払いのほうが滞納は少ないです。 なぜならクレジットカードを作れる人は最低限の支払い能力があり、なおかつ支払いが遅れると信用力に影響が出るためです。 では不動産投資で入居者からの家賃をクレジットカード払いにすればいいのでは? 私も同じことを考えましたがやめたほうが良いです。 できるかできないかでいうとできますが、クレジットカード会 ...

台風対策

2019/10/10   -不動産投資

物件を持っていると災害のときに被害がないか非常に不安になります。 日本は災害国家ですが、災害の一つに台風があります。 台風といえば雨風が強いですよね。 大きく2つの対策が必要です。 1つは雨漏り、もう一つは風で飛んできたものを防ぐこと。 雨漏りは建てる際に、屋根を雨漏り防止に全力を注ぐことでなんとかなります。 建築会社に相談しましょう。ただ、普通以上の雨漏り対策をするとお金はかかります。 まあ雨漏りで補修工事をするよ ...

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その土地/物件に住みたいですか?

2019/10/06   -不動産投資

不動産投資を始めようとする人がよく陥るのが、とにかく物件を買おうとすること。 私もそうでした。 でも、物件を買うことが不動産投資ではなく、そこから運用することが大事です。 不動産投資は買い物ではなく、投資なので。 物件購入の一つの目安にすべきことは、 「その土地/物件にに住みたいか?」 です。 駅からすごく遠い土地や交通が不便な地は物件価格が安いでしょう。 しかし、そこに人が住むかどうかは別問題です。 自分自身がそこ ...

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木造物件は音漏れしない?

2019/10/05   -不動産投資

アパートみたいな集合住宅で住民同士のトラブルになりやすいのは音漏れです。 特に木造物件だと音漏れが起こりやすく、住民トラブルにつながることも。 物件を建てる際に防音材を壁に入れるなど、対策をすることも可能といえば可能ですが、それでも音漏れが全くなくなるわけではありません。 ではどうすればいいのか? それは単純な話で、 住民にマナーを守ってもらう これだけです。 というか、これ以外方法はありません。 賃貸契約をする際に ...

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不動産投資の消費税増税影響は?

2019/09/28   -不動産投資

不動産投資は消費税増税影響がどういうことに影響するのか? まず、物件取得に影響します。 土地価格に消費税は発生しませんが、建物代には消費税が適用されます。 他にも管理費用や、振込手数料など、持続的に発生する消費にも消費税は適用されます。 では、家賃は値上げされるのかというと、家賃に消費税は適用されませんので、残念ながら直接的な家賃アップには繋がりません。 結論、キャッシュフローが若干悪化するということですね。

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9月の収支報告

2019/09/26   -不動産投資

シノケンでやっています、不動産投資の9月収支をご報告です。 収入 賃貸料 370,000 経費 管理費 9,000 ローン返済 235,000 キャッシュフロー 126,000 9月のキャッシュフローは126,000円でした。(多少経費として+α計上する予定) サブリースなのでこの金額は大きく動きません。 単純計算で年間150万円ほどのキャッシュフローになります。固都税や所得税,住民税を引かれたあとのキャッシュフロー ...

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