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デッドクロス
不動産投資用語で「デッドクロス」というものがあります。
不動産投資では、建物の購入費用を減価償却で繰延ができます。
木造新築だと22年です。
この減価償却は、22年間費用として計上できるので、その分税金が安くなります。
しかし、22年後はこの費用計上が終わってしまうので、税金が跳ね上がってしまします。
そうすると、その税金のせいでキャッシュフローがマイナスになってしまうんです。
これをデッドクロスといいます。
デッドクロスについて意識せずに物件を購入すると、後々痛い目を見てしまいます。
どうやってデッドクロスを避けるかは考える必要があります。
方法はいくつかありますが、
- 頭金を大量に入れる
- 繰上返済を行う
- 2棟目以降を購入する
- ローン期間を延ばす/金利交渉
- 売却する
が有名ドコロですね。
頭金を入れる
頭金を入れると、銀行からの繰入額を小さくできます。
そのため、月々の返済が小さくなり、デッドクロスを避けれる可能性があります。
しかし、結構長くが必要になるので、不動産投資を始めようか迷っている人にとっては現実的ではないです。
繰上返済
繰上返済には大きく2つあります。
返済期間を短くする方法と、返済期間はそのままに、月々の返済額を小さくする方法です。
返済期間を短くしたほうが、トータルの金利額は少なくなります。
ただ、仮に35年ローンで、22年で返済終了するためにはかなりの返済をする必要があります。
大金があれば話は別ですが、月々の返済額を減らし、キャッシュフローを改善する選択が賢いです。
例えばですが、退職金が手に入った、遺産相続した等であれば、返済期間を短くする繰り上げ返済もありでしょうね。
2棟目以降を購入
私はこの選択を考えています。
まず2棟目以降を購入することで、キャッシュフローが良化します。
その良化したキャッシュフローから繰上返済を行う方法もあれば、3棟目以降を購入する方法もあります。
ここで利回りが高い中古物件を買うと、デッドクロス回避へ大きく前進するはずです。
ローン期間を延ばす/金利交渉
これは実現性は低いです。
35年のローンをさらに40年にしてくれと交渉するのはなかなかです。
金利交渉は、キャッシュフローが回っていれば可能ですが、キャシュフローが赤字で交渉は難しいです。
しっかり不動産運営が必要しておく必要があります。
売却
最後にデッドクロスする前に売却する方法。
ただし、売却には税金が発生します。
ローン残債と売却額、税金を考慮して売却が必要になります。
この売却益を頭金に次の不動産物件を購入するわけです。
方法は色々
デッドクロスを回避する方法は色々ありますが、方法は購入前から考えておく必要があります。
選択肢を増やしておくためにも、日頃の不動産管理はしっかりしておきたいです。
