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所有物件の事業計画

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9月に新築物件を購入したわけですが、何も考えずに買ったわけではなく、しっかり事業計画を作成しました。

具体的に言うと、

収入側は、周りの物件の家賃を調べたうえで、家賃金額の設定、今後の家賃下落率の設定

支出側は物件管理費、ローン返済、税金、修繕費など。

これらを基に事業計画を作成しました。

そして事業計画を作成する際に思ったのは、「表面利回りって大事」です。

私の物件は事業計画上、累計キャッシュフローでマイナスになるタイミングはありません。

しかし、利回りが少しでも上がるとこのキャッシュフローはもっと改善するのです。

新築物件の利回りは年々落ちてきているので、もっと早めに始めていたら。。。(でも年齢的にこれ以上早く始めることはできていなかった)

ということで、まずは私の物件のキャッシュフローをご覧ください。

ポイントとして、2024年以降、家賃は年間1%下落。

2024年以降、2年に1回修繕費で年間100万円計上。

2041年から減価償却終了です。

減価償却が終了すると、キャッシュフローはマイナスですね。

これを累計キャッシュフローにしたものがこちら。

ギリギリ累計キャッシュフローはマイナスにならずに済んでいます。

結構ぎりぎりを攻めているようですが、2棟目、3棟目と買い進めるつもりなので、将来的にはもっと改善する予定です。

ちなみに利回りが1%上がるとどれくらい変わるのかをご紹介。

利回りの力おそるべし!

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