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不動産投資

中古物件は利回りが良い?!

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不動産投資において中古物件を薦める会社は多いです。

新築を薦める会社、中古を薦める会社に大別できますが、中古物件を薦める会社の謳い文句としては

  1. 物件価格が安い
  2. キャッシュフローが良い
  3. 減価償却期間が短い

以上の3点が多いです。

まず物件価格についてですが、もちろん新築より安いです。

なぜなら、築年数分古くなっているから。ただし、会社によっては、会社の利益を本来の物件価格から上乗せしている会社もあります。

結果、中古なのに高めの物件を買わされることがないようにしましょう。

キャッシュフローについて、物件価格が安いのでキャッシュフローは良くなります。

減価償却については、説明は省きますが、中古だと減価償却期間が短くなり、節税効果が大きくなります。ただ、この節税効果の恩恵を受けるのは高所得者と、既に不動産を持っていて、節税をしたい人に限ります。

節税によって住民税を減らすことができるので、お子様がいる場合は保育園の抽選に有利になったりします。

 

逆にデメリットはないのでしょうか?

もちろんあります。

  1. 修繕費がかさむ
  2. 新築よりも客付けが難しい
  3. ローン金利が高くなりがちor借入期間が短い

修繕費については、古い物件を買っているため、修繕をする箇所は新築よりも多いです。

また、より新しい物件に住みたいという人は多いので、築年数が小さい物件と比べられると勝てないことも多々あります。(デザインや家賃で勝つことももちろん可能)

加えて、中古だと銀行からの借入金額が小さかったり、金利が高くなったり、借入期間が短くなったりと融資で不利になります。

これらをトータルして考えると、キャッシュフローが一見良さそうでも、修繕費がかさんだり、一度退去が発生するとキャッシュフローが一気に悪化してしまいます。

修繕費はある程度まとまったお金が必要ですし、退去が出ると数カ月間は収入が減る覚悟も必要です。

そのため、ある程度お金を持っている人、不動産投資に時間を割ける方が取り組むべきだと思います。

よく「リノベーションで評価を高く!」なんて謳っていますが、本質的には中古物件です。

後々建物そのものの修繕が必要になりかねません。

中古物件で成功している方々は、利回りが15%を超えています。さらに物件を多数持っています。

利回りが高いことでキャッシュフローに余裕があり、物件を多数持っているため、いくつか退去が発生しても他の部屋でカバーできます。

これらを考えると最初は新築物件を購入し、資金に余裕ができて中古物件を買うほうが良いのかと思います。

※あくまで私見です。

 

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