9月に新築物件を購入したわけですが、何も考えずに買ったわけではなく、しっかり事業計画を作成しました。
具体的に言うと、
収入側は、周りの物件の家賃を調べたうえで、家賃金額の設定、今後の家賃下落率の設定
支出側は物件管理費、ローン返済、税金、修繕費など。
これらを基に事業計画を作成しました。
そして事業計画を作成する際に思ったのは、「表面利回りって大事」です。
私の物件は事業計画上、累計キャッシュフローでマイナスになるタイミングはありません。
しかし、利回りが少しでも上がるとこのキャッシュフローはもっと改善するのです。
新築物件の利回りは年々落ちてきているので、もっと早めに始めていたら。。。（でも年齢的にこれ以上早く始めることはできていなかった）
ということで、まずは私の物件のキャッシュフローをご覧ください。
ポイントとして、2024年以降、家賃は年間1％下落。
2024年以降、2年に1回修繕費で年間100万円計上。
2041年から減価償却終了です。
減価償却が終了すると、キャッシュフローはマイナスですね。
これを累計キャッシュフローにしたものがこちら。
ギリギリ累計キャッシュフローはマイナスにならずに済んでいます。
結構ぎりぎりを攻めているようですが、2棟目、3棟目と買い進めるつもりなので、将来的にはもっと改善する予定です。
ちなみに利回りが1％上がるとどれくらい変わるのかをご紹介。
利回りの力おそるべし！
