不動産投資の物件は
新築/中古
一棟/区分 (一部屋)
地方/都会
で分けることができます。
不動産投資初心者が最初に取り組むべき物件はどれなんでしょうか？
まず少なくとも言えることは、地方物件に手を出さないほうが良いでしょう。
地方とは、人口が30万人に満たない市を考えています。
なぜかというと、入居付が大変だからです。
しかも人口が減っていく中で、わざわざ地方に物件を持つのは初心者にはリスクを取りすぎだと思います。
ということで都会に持ちましょう。
では、新築/中古どちらにすべきか？
これは考え方によるでしょう。
まず新築のメリットは、
- 賃料を高く設定できる
- 入居付が楽
- 修繕費が少なく済む
- 減価償却をフルで効かせれる
- 融資を引きやすい
だと思います。ただ、賃料を高く設定できるのは最初の方だけです。
入居付が楽という点については、不動産投資は入居者がいないとお金が入ってきません。
この点入居しやすい環境は不動産投資初心者にとって有利でしょう。
修繕費が少なく済む点については、新しいものは修理する必要性がないので、余計な出費を抑えることができます。
減価償却については、木造であれば22年間減価償却を使うことができます。
これを良いと捉えるかどうかはその人次第ですが、費用として22年間計上できるのは大きいです。
なぜなら、出費はないのに経費計上でき、利益を抑えることができるため。よって、税金が小さくなります。
逆に、既に所得が高い方については、減価償却切れの物件を買い、税金を減らすというのも選択肢としてありです。(減価償却期間切れは4年間で償却するので、1年あたりの償却額が大きくなります)
融資については、銀行は新築のほうが融資はつけやすいです。
中古だと、減価償却の残りの期間だけとか、金利を高めに設定とか、なんやかんや条件が厳しくなりがちです。
次に新築物件のデメリット
- 利回りが低い
- 価格が高い
この2点でしょうか。
利回りは中古に比べて悪いです。
まあ、中古は新築に比べ利用できる機関が短いので当然といえば当然です。
そして価格帯が高い。そのため、頭金が結構必要ですし、融資額も大きくなります。
そのため、ある程度ステータスのある人でないと購入できません。
以上のことから、新築にすべきか、中古にすべきかですが。
既に所得がたくさんある人は中古物件を考えるのもあり。そうでない人は新築物件です。
ここで、築浅物件を考える人もいるでしょうが、意外と築浅物件は地雷が多いです。
なぜなら、新築で買った人が直ぐに手放しているから。
手放しているのには何かしら理由があるはずです。それが相続の問題などであれば良いのですが、入居付が難しかったからなど、訳あり物件の可能性もあります。
新築か中古かどっちかにしておきましょう。
次に区分か一棟か
区分のメリットは
- 安く済む
- 東京都内の物件でも区分であれば買える
- 将来自分で住むという選択もできる
でしょうか。
区分ということは、1室だけなので価格も抑えることができます。
また、東京23区内でも物件を持つことができ、ニーズの維持は可能です。
そして将来的にその物件に住むという選択肢も可能ですね。
逆にデメリットは
- 入居率が0%か100%の2択
- レバレッジをきかせづらい
- 怪しい不動産会社が多い
でしょうか。
入居率については、退室してしまえば賃料が入ってきません。退室後速やかに入居人を見つけなければなりません。
レバレッジについてですが、やはり年間で入ってくる収入が少なくなってしまいます。費用対効果が少なめです。今後物件を買い増していくにはちょっと不利ですね。
最後に区分を売る不動産会社は非常に多いです。
そしてピンきりです。
自分で不動産会社の選定をする必要があります。
これがまた非常に難しいので、必要なら経験者と一緒に話を聞いたほうが良いでしょう。
結果、区分/一棟どちらかにすべきかですが、今後の買い増しは考えず、入居付に自信があるなら区分、そうでなければ一棟にしておきましょう。
まとめとして、不動産投資を始める人がどの物件にするかですが、その人のステータスや今後のプランで変わってきます。
私は新築一棟にしましたが、それぞれの長所短所を考えた上で決めましょう。
急いで買う必要はないのでゆっくり考え、相談もして決めていってください。
