頼んでもいないのに不動産投資物件の営業で電話をしてきた企業を少し調べてみました。
結果として電話でなくてよかったなと思っています。(あくまで個人の見解)
今回調べたのは、株式会社グラデーションマネジメント(03－3401－2231)
どのような記載があったかというと。。。
「家賃収入が10万円で、ローン返済が11万円。月1万円の出費で3000万円の資産形成ができます！」
これを鵜呑みにする人がどれくらいいるのかわかりませんが、これを見ただけで思うのは
- 管理費や入居がなかった時の収入は？
- 家賃下落は考えないの？
- 30年後も資産は持続できるとでも？
この3つが気になりました。
まず、30年ローンで月11万円返済は、金利1.8%で計算すると3000万円の物件になります。
月の家賃が10万円なので、表面利回り計算をすると。。。4%！！！
HP上では銀行に預けるよりも4%はお得と書いてありますが、不動産投資にはコストがかかることを隠してあるんですかね。。。
仮に月の管理費や修繕積立費を3,000だとしたら、年間3.6万円さらに赤字になりますね。
さらに退去後に入居までに少し時間が空くだけでも収入が減ってしまいます。
家賃下落ですが、いかに都心だからといっても家賃が30年落ちないというのは虫の良い話です。(事実インフレなどでそうなるかもしれないですが、それを期待して不動産投資をするものではないです)
そして最後に、30年後に物件に3000万円分の価値があるとでも？
買ったときに3000万円の価値だったものが30年後に3000万円の価値なんてないです。
なぜなら、30年後に購入時と同じ家賃設定できるわけないですし、部屋設備の修繕費などがどうしてもかかってしまいます。
ということで、今回HPに載っていた情報を基にキャッシュフローデモをやってみました。
前提として、
物件価格3000万円
金利1.8%の30年ローン
家賃は10万円で、年間入居率は95%(ふつうは90%で設定)
家賃下落率は年間0.5%(これも1%で設定しといたほうがいい)
管理費が月3,0000円。
あとは住民税なども簡単に計算しています。
はい、ローン返済終了の2049年までどんどん手出しが発生し、累積2000万円の出費が必要です。
そこから取り戻そうにも、5年でやっと500万円。投資回収するためにはローン返済から20年くらいかかりそうです。
つまり投資を始めて50年でようやくいってこい(収支トントン)
50年後からプラスのお金が入ってきますが、築50年の物件に住みたい人っているんでしょうか。
そもそも50年後に物件が残っているのでしょうか。
ということで、これは投資すると大変なことになるということがわかりました。
家賃下落など甘めに見積もって2000万円の出費は下手したら自己破産しかねないですね。
この物件価格が半額の1,500万円だったら購入を考えてもいいと思いますが。。。
皆さん騙されないように気を付けましょう。
